各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直各有關(guān)單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，促進(jìn)全市物業(yè)管理健康發(fā)展，經(jīng)研究，現(xiàn)將《永安市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

　　永安市人民政府

　　2021年2月1日

　?。ù思鲃?dòng)公開）

 

　　永安市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

　　第一章  總則

　　第一條  為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，促進(jìn)全市物業(yè)管理健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條  本細(xì)則適用于全市范圍內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，參照本細(xì)則有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條  本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指前期物業(yè)或者經(jīng)過業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條  本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法成立、具有獨(dú)立企業(yè)法人地位、依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

　　第五條  物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)和街道統(tǒng)籌保障服務(wù)相結(jié)合的管理體制，遵循公開公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。

　　第六條  永安市城市管理局（以下簡(jiǎn)稱城管局）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條  住建、人防、生態(tài)環(huán)境、公安、氣象、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　第八條  物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，指定一名班子成員和至少一名專員專門負(fù)責(zé)履行轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。

　　村（居）民委員會(huì)應(yīng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處并依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提交城管局依法處理。

　　第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，至少每半年公布一次物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息、制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，至少每年開展一次物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)、開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章  業(yè)主委員會(huì)

　　第十條  業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）委員應(yīng)具有業(yè)主身份，業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷（預(yù)）售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)。

　　業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。

　　業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。

　　第十一條  業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)委會(huì)委員候選人必須模范履行業(yè)主義務(wù)，業(yè)委會(huì)委員候選人均不得有以下情形：被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿的，或者有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的。業(yè)主不得以不正當(dāng)手段謀取上述人員入選資格。

　　籌備組按照推薦得票由高到低初步確定委員候選人后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、村（居）民委員會(huì)、司法所、市“兩違”辦、公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行資格協(xié)審。

　　若產(chǎn)權(quán)權(quán)屬為單位的委員（候補(bǔ)）候選人和監(jiān)事會(huì)候選人，該單位應(yīng)當(dāng)出具委托個(gè)人參與選舉的委托書（加蓋公章及法人代表簽字），同時(shí)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、法人代表及受托人身份證復(fù)印件。受托人需提供身份證及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。

　　第十二條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)建立健全村（居）民委員會(huì)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的村（居）民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)三方議事協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)列入監(jiān)管。鼓勵(lì)符合條件的黨員干部或在村（居）民委員會(huì)中任職的業(yè)主按規(guī)定程序兼任業(yè)委會(huì)委員。

　　第十三條  根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，業(yè)委會(huì)須制定印章管理制度，使用印章原則上需經(jīng)業(yè)委會(huì)二分之一以上委員簽字通過，并留存書面資料歸檔。

　　第十四條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促轄區(qū)內(nèi)各業(yè)委會(huì)，每季度對(duì)公共收益收支和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì)換屆前應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)清查，業(yè)主對(duì)清查結(jié)果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。

　　第十五條  業(yè)委會(huì)任期屆滿或因故提前進(jìn)行換屆的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)指導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)換屆工作組，參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序及相關(guān)規(guī)定，全程主持完成業(yè)委會(huì)換屆工作。換屆選出新一屆業(yè)委會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在村（居）民委員會(huì)監(jiān)督下，將有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)委會(huì)。前業(yè)委會(huì)拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，新一屆業(yè)委會(huì)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第十六條  業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，按照業(yè)主管理規(guī)約、議事規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同，積極調(diào)處或配合調(diào)處小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾糾紛、投訴。

　　第十七條  業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公平公開，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過第三方招投標(biāo)平臺(tái)來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)委會(huì)應(yīng)擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，提交業(yè)主大會(huì)表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公示之后組織實(shí)施。選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督，并向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和村（居）民委員會(huì)報(bào)告。

　　第十八條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持村（居）民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的村（居）民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取村（居）民委員會(huì)的建議。

　　第十九條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)每年開展一次以上行政檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，村（居）民委員會(huì)協(xié)助，召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十條  城管局定期組織物業(yè)管理人員、村（居）民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)委員以及其他相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。

　　第二十一條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)每季度或每半年?duì)款^召開一次物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，聯(lián)席會(huì)議由轄區(qū)內(nèi)村（居）民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所、城管局物業(yè)科等相關(guān)人員參加。

　　第二十二條  業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將每季度的工作情況向村（居）民委員會(huì)匯報(bào)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)將物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度執(zhí)行情況納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)年底考核。

　　第三章  物業(yè)服務(wù)合同備案

　　第二十三條  建設(shè)單位在辦理新建項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向城管局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng)。建設(shè)單位在新建項(xiàng)目出售前，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做好前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

　　第二十四條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起30日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)城管局備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)城管局備案。

　　上述合同發(fā)生變更的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)辦理變更備案手續(xù)。

　　第二十五條  建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的住宅前期物業(yè)服務(wù)合同備案需提交的資料：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同備案表；

　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　?。ㄈ┮?guī)劃審批總平圖或劃分物業(yè)管理區(qū)域證明復(fù)印件；

　?。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

　?。ㄎ澹┡R時(shí)管理規(guī)約復(fù)印件。

　　第二十六條  業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的住宅物業(yè)服務(wù)合同備案需提交的資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)合同備案表；

　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

　　（四）管理規(guī)約復(fù)印件。

　　第二十七條  非住宅類型物業(yè)服務(wù)合同備案需提交的資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)合同備案表；

　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件。

　　第二十八條  各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法備案（前期）物業(yè)服務(wù)合同，并對(duì)提供的資料真實(shí)性負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供虛假資料的或未依法備案，由城管局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，記入企業(yè)信用檔案，對(duì)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人予以通報(bào)批評(píng)。

　　第二十九條  城管局應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，抓好（前期）物業(yè)服務(wù)合同備案工作，嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)以及政策的要求對(duì)企業(yè)提交的材料進(jìn)行審核。符合備案條件的，城管局在10個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明。

　　第四章  物業(yè)缺失小區(qū)

　　第三十條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)缺失小區(qū)管理工作的責(zé)任主體，按照“政府引導(dǎo)扶持、動(dòng)員群眾參與、促進(jìn)業(yè)主自治、鼓勵(lì)中介組織參與市場(chǎng)化管理服務(wù)”的整體思路。組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主選擇小區(qū)管理模式；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由所屬村（居）民委員會(huì)代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)部分職責(zé)，選擇小區(qū)管理模式。

　　第三十一條  物業(yè)缺失小區(qū)根據(jù)實(shí)際情況選擇管理模式，主要有以下二種：

　?。ㄒ唬I(yè)物業(yè)企業(yè)管理

　　專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并實(shí)施管理。未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可由業(yè)主大會(huì)委托村（居）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)部分職責(zé)與物業(yè)企業(yè)簽訂合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到城管局、小區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處同時(shí)備案。

　?。ǘI(yè)主自主管理

　　業(yè)主自主管理是指小區(qū)業(yè)主自籌資金，制定管理規(guī)約自行管理，通過協(xié)商自主決定本小區(qū)范圍內(nèi)的公共物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　業(yè)主自主管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)實(shí)際制定。具體可通過服務(wù)外包或自聘人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常物業(yè)服務(wù)。村（居）民委員會(huì)應(yīng)與自主管理住宅小區(qū)簽訂自管責(zé)任目標(biāo)書，責(zé)任目標(biāo)書應(yīng)在村（居）民委員會(huì)備案。

　　第三十二條  鼓勵(lì)具備條件的老舊小區(qū)通過改造整治，依法建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車位（庫），經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，也可以納入專項(xiàng)維修資金管理。市政府有關(guān)部門應(yīng)予以政策支持。

　　第五章  公共收益

　　第三十三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過公共收益的30%。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理權(quán)移交業(yè)主大會(huì)管理，并停止收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另行委托的除外。

　　第三十四條  業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用房、店面、公共會(huì)所及大型戶外廣告等租賃經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)采取詢價(jià)、招投標(biāo)方式對(duì)外招租，其中年收入5000元以下收益的進(jìn)行詢價(jià)；30000元以下收益的進(jìn)行邀標(biāo)；30000元以上收益的公開招標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取任何形式規(guī)避詢價(jià)和招投標(biāo)，侵犯全體業(yè)主合法權(quán)益。

　　第三十五條  業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，按照相關(guān)規(guī)定制訂本區(qū)域公共收益具體管理辦法，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后實(shí)施，相關(guān)管理辦法應(yīng)當(dāng)報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、城管局備案。未制定相關(guān)管理辦法的，每次使用公共收益前均需書面征求業(yè)主意見。

　　第三十六條  公共收益可按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌使用；也可按照與全體業(yè)主相關(guān)的公共收益，如占用綠化、道路等共用部位產(chǎn)生的收益，用于涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其它維修項(xiàng)目；與部分業(yè)主相關(guān)的公共收益，如電梯廣告等，用于涉及該部分業(yè)主的維修項(xiàng)目。

　　第三十七條  公共收益使用前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定相關(guān)事項(xiàng)，并將有關(guān)使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各單元口醒目位置公示，公示期不少于5天，之后將形成的相關(guān)材料歸檔留存。

　　第三十八條  業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬，并在銀行開設(shè)專用賬戶對(duì)公共收益進(jìn)行專項(xiàng)存儲(chǔ)，不能與其他賬戶合用，賬戶名稱及賬號(hào)等信息，應(yīng)通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主（如短信、微信群或公眾號(hào)、物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)等）。

　　同時(shí)受托管理多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目公共收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的公共收益單獨(dú)開戶列帳，分別管理。

　　第三十九條  在業(yè)主委員會(huì)重新選舉或換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退管前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公共收益清算，業(yè)主對(duì)公共收益的收支情況存有較大疑問時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可以從公共收益中列支。有關(guān)清算結(jié)果或?qū)徲?jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各單元口醒目位置公示，公示期不少于10天，對(duì)審計(jì)結(jié)果有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會(huì)牽頭協(xié)調(diào)解決。

　　第四十條  有關(guān)清算結(jié)果或?qū)徲?jì)結(jié)果公示期滿無異議后，移交給下一屆業(yè)主委員會(huì)或通過業(yè)主委員會(huì)移交給依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理移交。對(duì)無業(yè)主委員會(huì)的（含重新選舉或換屆未能選出新一屆業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)無法履職情形），應(yīng)當(dāng)移交給轄區(qū)村（居）民委員會(huì)。

　　第六章  住宅專項(xiàng)維修資金管理

　　第四十一條  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評(píng)估費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金專戶列支。

　　第四十二條  業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由城管局代管，孳息歸業(yè)主所有；業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的代管由業(yè)主大會(huì)決定。

　　城管局應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)銀行利用維修資金管理系統(tǒng)開立專項(xiàng)維修資金專戶。開立的專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

　　維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　第四十三條  實(shí)行由業(yè)主大會(huì)管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。應(yīng)開設(shè)維修資金專戶，并與城管局、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。

　　第四十四條  房屋銷售時(shí)，可以由買受人與開發(fā)建設(shè)單位簽訂專項(xiàng)維修資金繳交約定，開發(fā)建設(shè)單位代收后存入專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，實(shí)行統(tǒng)一管理。開發(fā)建設(shè)單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)入房屋銷售收入。專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有，由城管局負(fù)責(zé)監(jiān)管。

　　按照房改政策出售的公有住房，售房單位應(yīng)按多層住宅（未配備電梯）不少于售房款20%，高層住宅（配備電梯）不少于售房款30%，買受人按每平方米建筑面積不少于當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)繳交專項(xiàng)維修資金。

　　第四十五條  商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位在為業(yè)主辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城管局確認(rèn)維修資金交存后方可將房屋交付購(gòu)買人。

　　未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。

　　市住建局應(yīng)當(dāng)配合城管局監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位確認(rèn)業(yè)主交存維修資金后交付房屋。

　　第四十六條  住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)將首期專項(xiàng)維修資金一次性足額交存至專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

　　專項(xiàng)維修資金的余額不足首期專項(xiàng)維修資金金額30%的，由城管局向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，未能及時(shí)續(xù)交的，由業(yè)主委員會(huì)督促其續(xù)交。業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)未交清專項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。

　　對(duì)應(yīng)交未交或者拒不續(xù)交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由城管局責(zé)令其限期交納，經(jīng)兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

　　實(shí)行由業(yè)主大會(huì)管理維修資金的，已售房屋和已售公有住房未歸集專項(xiàng)維修資金的由業(yè)主大會(huì)制訂歸集方案及標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向業(yè)主收取。也可以由業(yè)主大會(huì)通過，提出續(xù)籌方案。

　　第四十七條  專項(xiàng)維修資金低于首期30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定承擔(dān)其建筑面積比例分?jǐn)偟膶?shí)際費(fèi)用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用。

　　第四十八條  發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，申請(qǐng)人立即將有關(guān)情況書面報(bào)告物業(yè)所在地村（居）民委員會(huì)。同時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)立即組織專業(yè)人員以及不少于5名業(yè)主代表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、確認(rèn)和留存相關(guān)影像資料，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)和確認(rèn)的事實(shí)，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預(yù)算方案，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置及維修現(xiàn)場(chǎng)公告，公告日期不少于3天后向城管局提出緊急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)。

　　第四十九條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的緊急情況包括以下情形：

　?。ㄒ唬┕灿杏梅考肮灿貌课晃蓓敗⑼鈮Τ霈F(xiàn)嚴(yán)重滲漏；

　　（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運(yùn)行；

　?。ㄈ└邔幼≌玫榷喂┧O(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

　　（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)；

　?。ㄎ澹┕灿媒o排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外；

　　（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用；

　?。ㄆ撸┮蚺_(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；

　?。ò耍└鶕?jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造；

　?。ň牛┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、檢驗(yàn)、維修、更新、改造；

　　（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

　　第五十條  使用住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)人，已成立業(yè)主委員會(huì)且在任期內(nèi)的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)；未成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)；未成立業(yè)主委員會(huì)且無物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，由村（居）民委員會(huì)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)。經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向城管局申請(qǐng)列支。動(dòng)用已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向公有住房維修資金代管單位申請(qǐng)列支。

　　第五十一條  因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，專項(xiàng)維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金收支余額按售房單位提取和業(yè)主個(gè)人繳交比例分別退還給售房單位和業(yè)主個(gè)人。

　　第七章  監(jiān)督管理

　　第五十二條  城管局負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中所約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、質(zhì)量對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查考核；制定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)及信用等級(jí)管理；對(duì)小區(qū)違法建設(shè)、業(yè)主違規(guī)裝修和建筑施工企業(yè)在房屋保修期內(nèi)不按約定履行房屋維修義務(wù)等行為進(jìn)行監(jiān)督管理；依法查處小區(qū)內(nèi)違反市政、綠化、亂設(shè)墻體（戶外）廣告、養(yǎng)畜養(yǎng)禽、毀綠種菜等行為。

　　第五十三條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助所轄區(qū)域內(nèi)的小區(qū)依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作，依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與村（居）民委員會(huì)管理的關(guān)系。

　　第五十四條  財(cái)政局負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)改造的相關(guān)財(cái)政支持政策。

　　第五十五條  公安局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)規(guī)范小區(qū)內(nèi)道路、背街小巷和村（居）民委員會(huì)等公共場(chǎng)所車輛出入管理、停車管理、交通標(biāo)識(shí)的規(guī)劃等相關(guān)設(shè)施。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安管理工作。協(xié)助街道、村（居）民委員會(huì)管理人員、城管局開展疑似“僵尸車”的查詢比對(duì)，對(duì)涉嫌交通違法依法應(yīng)當(dāng)扣留的予以扣留。

　　第五十六條  消防救援大隊(duì)負(fù)責(zé)加大安全防范力度；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)；對(duì)占用防火間距、堵塞消防通道的，依法予以處罰。

　　第五十七條  市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記，對(duì)擅自將住宅小區(qū)居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖虏缓线m使用住宅開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與利用車庫開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，不予核準(zhǔn)登記；負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營(yíng)和違法廣告行為；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴，依法依規(guī)查處違反規(guī)定的收費(fèi)行為。

　　第五十八條  住建局（含人防）負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定交付房屋，并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空工程維護(hù)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，查處損壞人民防空工程及向人民防空工程內(nèi)排入廢水、廢氣或者傾倒廢棄物等行為。

　　第五十九條  生態(tài)環(huán)境局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境保護(hù)方面的監(jiān)督管理；對(duì)違反環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的行為進(jìn)行查處。

　　第六十條  市人民法院負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理工作，調(diào)解重大、疑難物業(yè)服務(wù)糾紛案件。

　　第八章  附則

　　第六十一條  本細(xì)則下列用語的含義：

　　（一）專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；

　?。ǘ┕灿貌课唬侵父鶕?jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　?。ㄈ┕灿迷O(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；

　　第六十二條  本細(xì)則由城管局負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十三條  本細(xì)則從發(fā)文之日起施行。